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TV 뉴스를 보다 보면, 부동산 양도와 관련하여 다운계약서를 주고받았다는 뉴스가 가끔 등장합니다. 부동산을 거래하면서 양도소득세를 줄이기 위해, 다운계약서를 작성하는 행위들이 가끔 발생하는데, 생각보다 많은 분들이 부동산 다운계약서를 작성하려고 하는 분들이 있습니다. 오늘은 다운계약서 작성 시 불이익에 대해 알려드리겠습니다.
부동산 다운계약서
부동산 다운계약서는 주로 분양권인 상태에서 매도자와 매수자 간의 이면 계약서입니다. 매도자는 분양권 양도로 인한 시세차익만큼의 양도소득세를 줄일 수 있고 매수자는 원하는 분양권을 조금이라도 싼 가격에 살 수 있습니다.
● 다운계약서는 부동산을 파는 사람이 가격을 낮추어 신고함으로써 양도세를 줄이려는 목적으로 다운계약서를 쓰는 경우가 많습니다.
● 업계약서의 경우 집을 파는 사람이 1세대 1 주택 비과세를 받는다면, 매매가를 높여 업계약서를 써도 자신에게는 큰 상관이 없습니다. 반면 집을 사는 사람은 취득세를 조금 더 내야겠지만 나중에 양도세를 덜 낼 목적으로 업계약서를 요구하는 경우가 많습니다.
사례
→ 무주택자인 이대한 씨는 ’ 22.8월 B주택 매매계약 과정에서 매도자가 다운계약서 작성을 요청함 (B주택의 실거래가는 8억 원이나 매도가가 6억 5천만 원에 다운계약 작성을 요청)
● B주택 실지거래가액 : 8억 원 → 매도자 요청 거래가액 : 6억 5천만 원
Q. 주택을 취득하면서 실지거래가액과 다르게 다운계약서를 작성하는 경우 불이익이 있나요?
A. 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 양도소득세 비과세 및 감면이 배제됩니다.
다운계약서 작성이유
매도인 입장에서는 양도소득세를 줄일 수 있고, 매수인 입장에서는 그만큼 가격을 내려서 매수할 수 있기 때문에 매도인과 매수인이 서로 짜고 다운계약서를 작성하는 것입니다.
다운계약서를 작성하면서 매도자, 매수자가 직거래로 작성할 때도 있지만, 공인중개사가 중간에서 작성해 주는 경우도 있습니다. 이런 경우 서로 조심하면 안 걸리기 때문에 문제가 없을 것이라고 생각할 수 있지만, 생각보다 다운계약서는 많이 자수(?)를 합니다.
시간이 지나면서 서로에 대한 불만이 생기거나 자기에게 불리하다고 생각이 들면 자진신고를 하게 되는데, 부동산 다운계약서의 공소시효는 10년으로 생각보다 길기 때문에 이 기간 동안 누군가의 양심의 가책이나 서로에 대한 불신 등 여러 가지 이유로 인하여 자진신고를 하게 됩니다.
거짓계약서(다운·업 계약서) 작성 시 불이익
1. 비과세·감면 규정 적용이 배제되어 양도소득세가 부과됩니다.
● 매도자 : 1세대 1 주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다.
● 매수자 : 양수한 부동산을 향후 양도 시에도 비과세·감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징합니다.
2 가산세가 부과됩니다.
● 무(과소) 신고가산세 : 무(과소) 신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과합니다.
● 납부지연가산세 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소) 납부일수 당 0.022%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.
* 무(과소) 납부일수 : 납부기한의 다음날 ~ 납부일까지의 기간
3 과태료가 부과됩니다.
● 지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 합니다.
부동산 다운계약서 작성 시 처벌
먼저 매도자의 경우입니다. 매도자는 부동산 다운계약서로 인하여 덜 낸 양도소득세와 가산세를 부과하고, 취득세 3배 이하의 과태료를 부과하게 됩니다. 이때 1세대 1 주택 비과세, 8년 자경 농지에 대한 감면 요건을 충족하는 경우라고 해도 배제후 추징을 하게 됩니다.
매수자의 경우에는 취득세 3배 이하 과태료 부과에 납부지연 가산세와 다운계약서로 매수 한 부동산이 향후 비과세나 양도소득세 감면 요건을 갖추어도 혜택을 받을 수 없습니다.
마지막으로 공인중개사의 경우 등록취소 또는 6개월 이하 업무정지와 현금영수증 미발급 금액의 20%에 상당하는 가산세를 부과하게 되며 여기에 추가적인 제제도 있을 수 있습니다.
5년 이내 다운계약서의 이력이 있는 사람이 다시 다운계약서나 업계약서 등을 작성하여 적발되면 3천만 원 이하의 과태료도 부과가 됩니다.
