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내 집마련이 꿈인 사람들이 많은 것 같습니다. 그 꿈을 이루기 위해 부동산 매매거래를 할 때마다 발생하는 세금이 있습니다. 그중, 내 소유의 재산을 타인에게 양도하는 과정에서 발생해 나라에 내야 하는 세금을 양도세라고 부릅니다. 정확히는 양도소득세라고 합니다. 오늘은 1 가구 2 주택 보유 시 양도소득세가 면제되는 비과세 특례조건 대해서 알아보겠습니다.
양도소득세 기본세율과 다주택자 양도소득세 중과세율
주택 보유 수에 따라 세율이 다르게 적용되며, 세율에 따라 납세액도 증가합니다. 2023년 이후 양도세 기본세율은 다음과 같습니다.
| 2023년 이후 양도소득세 기본세율 | ||
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | 0 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
2 주택자부터는 다주택자로 분류되어 양도소득세 중과세율 적용을 받습니다. 기본세율에 20%가 가산되며, 26% ~ 65% 까지 세율이 적용됩니다. 양도 대상의 주택 소재지가 비조정대상지역이면서 2년 이상 보유했을 때는 기본세율만 적용받습니다.
다주택자 중과세
2가지 조건이 붙은 항목은 경합하여 둘 중 큰 세액으로 부과됩니다.
| 보유기간 | 2주택자 세율 | 3주택자 세율 | |
| 조정대상지역 | 1년 미만 | 70% | 70% 기본세율 + 30% |
| 2년 미만 | 60% 기본세율 + 20% |
60% 기본세율 + 30% |
|
| 2년 이상 | 기본세율 + 20% | 기본세율 + 30% | |
| 비조정대상 일반지역 | 1년 미만 | 70% | |
| 2년 미만 | 60% | ||
| 2년 이상 | 기본세율 | ||
여기서 주의해야 할 점은, 2 주택 보유 판단기준이 1 가구 기준인데, 지방세와 국세에서 정의하는 1 가구 기준이 다릅니다. 취득세는 지방세로 분류되고, 양도소득세는 국세로 분류됩니다.
지방세의 경우 주민등록표에 함께 등재된 가족을 1 가구로 1 가구로 간주합니다. 국세의 경우 생계를 함께 하고 있다면, 등본 상의 등록여부와 상관없이 1 가구로 간주합니다.
일시적 1 가구 2 주택자 양도소득세 면제대상
1 가구 1 주택자가 새로운 집으로 이사를 하기 위해 주택을 매매하는 경우, 기존에 살고 있던 주택매매가 완료되지 않았다면, 기존 주택이 거래될 때까지 이 사람은 일시적 1 가구 2 주택 보유자가 됩니다.
뿐만 아니라, 주택을 상속받는다던지, 부모님을 봉양하기 위해 합가를 한다던지, 각자 주택을 소유한 상황에서 결혼을 한다던지 등의 다양한 이유로 1 가구 2 주택 보유자가 되는 경우가 있습니다.
무분별한 투자가 아니라, 실거주할 내 집마련을 위한 경우에도 다주택자가 되는 경우가 그렇습니다. 이럴 때 우리는 소위 일시적 1 가구 2 주택자 또는 한시적 1 가구 2 주택자라고 부릅니다.
한시적(일시적) 1세대 2 주택 특례대상
1. 신규주택구입으로 2 주택자가 된 경우
2. 상속받은 주택이 있어서 2 주택자가 된 경우
3. 부득이한 사유로 비수도권 소재 주택 취득으로 2 주택자가 된 경우
4. 동거봉양 합가로 인하여 2 주택자가 된 경우
5. 혼인으로 인하여 2 주택자가 된 경우
6. 장기임대주택 보유에 의한 거주주택 특례
※ 1가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건도 확인해 보세요~
일시적 1 가구 2 주택 양도소득세 면제받는 비과세 특례
일시적 1 가구 2 주택 보유상태에서도 양도소득세 면제가 가능합니다. 부동산 투기를 목적으로 한 게 아니라 어쩔 수 없는 상황에서의 다주택자가 된 상황이므로, 나라에서는 이런 사람들을 위해 면제해 주는 비과세 특례조건으로 구제하고 있습니다.
1 주택을 보유한 1 가구가 종전 주택을 양도(매도) 하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2 주택자가 된 경우에 한정됩니다. 3가지 조건을 충족하면 종전주택 양도세가 면제됩니다.
면제대상 3가지 조건
1. 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 이후 신규주택 취득 시
2. 종전주택 취득 후 보유기간이 2년 이상인 때
3. 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도(매도)할 경우
이 3가지 요건을 모두 충족하면 비과세 특례적용 대상이 됩니다. 그중 마지막 3번째 조건은 부동산 규제정책을 개정하여 기한이 더 완화되었습니다.
분양권 양도소득세 기준
분양권을 소유한 경우에도 주택소유에 포함되기 때문에, 일시적 1 가구 2 주택 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. 동일하게 종전주택을 3년 이내에 양도하면 됩니다.
그런데, 분양권은 실체가 존재하는 주택이 아니라 분양받은 주택에 입주할 수 있는 권리입니다. 그럼 3년 이내라는 기준일은 어떻게 될까요? 분양권의 경우, 3년을 계산하는 기준일은, 아파트 준공일로부터 3년입니다.
지금까지 양도소득세와 일시적 1 가구 2 주택 양도소득세 면제 조건에 대해 알아보았습니다. 위 내용이 충족된다면 1 가구 2 주택 양도소득세 면제조건에 해당하기 때문에 본인이 어디에 적용되고 또 어떤 부분으로 인해 제외되는지 꼼꼼한 확인을 통해서 양도소득세 절세로 내 집마련하길 바랍니다.
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