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전월세로 이사를 가거나 부동산을 통해 주택 매매를 할 때 발생하는 비용 중 빼놓을 수 없는 한 가지가 바로 부동산 중개보 수입니다. 계약 금액에 따라 적게는 수만 원, 많으면 수백만 원으로 지불해야 하는 액수가 달라지기 때문에 계약 체결 전 미리 알아보는 것이 좋습니다. 오늘은 흔히 복비라고 부르는 중개보수(중개수수료) 계산 방법, 부동산 복비 계산방법 절약방법에 대해 알아보겠습니다.
부동산 중개보수(중개수수료)
매매 전세 월세 등 거래를 의뢰하고 성사되면 지급되는 중개보수료를 의미입니다. 복을 준다는 의미에서 지급한 비용에서 유래되었습니다. 복비, 중개 수수료 불리다가 2014년에 중개보수라는 정확한 명칭이 생겼습니다.
비용을 아끼기 위해 당사자간에 직거래 등을 이용하여 계약을 하는 경우도 많습니다. 비용은 아깔 수 있지만 문제발생 시 책임도 당사자에게 있기 때문에 안전한 계약을 위해 중개업소를 통해 많이 합니다. 또 전세반환보증, 전세자금대출, 전자계약 등은 공인중개사의 공제증서가 있어야 가능합니다.
거래가 성사되면 그에 대한 대가로 공인중개사는 계약 당사자에게 보수를 받습니다. 임대인 임차인 또는 매도인 매수인의 중간 역할로 계약이 성사되고 잔급지급까지 완료되면 그에 맞는 중개보수요율표 해당하는 금액에 맞게 계산합니다.
부동산 중개보수 계산방법
거래 형태에 따라 법이 정한 상한 요율은 한도가 있고 계약자와 공인중개사는 한도 내에서 협의할 수 있습니다.
매매를 하는 경우
주택의 매매 시(주택은 부속토지를 포함) 중개보수의 한도 (=거래금액에 따른 상한 요율 및 한도액) 안에서 시·도의 조례로 정하고 그 조례로 정하는 요율한도 내에서 게약자와 공인중개사가 서로 협의해 결정합니다.
<주택(주택의 부속토지, 주택분양권 포함) 중개보수 요율표>
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 매매 · 교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 | |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 | |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
위 부동산 중개수수료율 표에서 주의해서 봐야 할 것은 '상한 요율'이에요. 이 부분 때문에 분쟁이 있는 것입니다. 중개수수료 요율이 명확하게 정해지지 않고 '상한 요율'만 정해져 있기 때문에 부동산 거래 시 협의를 잘해야 합니다.
● 주택을 4,500만 원을 주고 거래했다면 상한 요율에 따른 수수료는 27만 원이나 한도 금액을 넘어설 수는 없으므로 최종적으로 지급하는 금액은 25만 원이 됩니다.
● 소형 아파트를 1억 8천만 원에 매입했다면 상한 요율 상 90만 원이지만 한도 금액을 벗어나지 못하니 최종 적으로 지급하는 금액은 80만 원이 됩니다.
● 2억 5천만 원 아파트를 매매 시 중개보수는 상한 요율 상 1백만 원입니다. 2억 원 이상부터는 한도액이 없기 때문에 상한 요율이 단계별로 적용됩니다.
임대차등(월세, 전세) 중개보수 계산
<임대차(월세, 전세) 중개보수 요율표>
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 매매 · 교환 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 | |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 | |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
전세의 경우 전세보증금에 상한 요율을 곱해서 계산하면 됩니다. 한도액이 정해져 있는 경우 최고 한도액 범위 내에서 수수료를 지불하면 됩니다.
월세의 경우 보증금만 계산하면 되는 것으로 아는 분들이 더러 있는데, 월세 계약 시에는 월세금액도 포함됩니다. 다음과 같이 계산하면 됩니다.
① 월세 중개보수 계산방법 : 거래금액 = 보증금 + (월세액 × 100)
② 이때 계산된 거래금액이 5천만 원 미만이라면, 거래금액 = 보증금 + (월세액 × 70)으로 계산하면 됩니다.
오피스텔 중개보수 계산
오피스텔의 중개보수 계산방법은 주택과 같습니다. 중개보수는 거래금액 × 상한요율 이내에서 결정됩니다.
| 적용대상 | 거래내용 | 상한요율 |
| 전용면적 85㎡이하, 일정설비 (전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설 등)를모두 갖춘 경우 |
매매 · 교환 | 0.5% |
| 임대차 등 | 0.4% | |
| 위 적용대상 외의 경우 | 매매 · 교환 · 임대차 등 | 0.9% |
주택·오피스텔 외 (토지, 상가 등)
| 거래내용 | 상한요율 |
| 매매 · 교환 · 임대차 등 | 거래금액의 0.9% |
※ 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상인 경우 주택의 중개보수, 주택 면적이 1/2 미만인 경우 주택 외의 중개보수 적용합니다.
부동산 중개보수 지급과 부담자
중개보수 지급시기
중개수수료(중개보수, 복비)의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르는 것이 기본입니다. 그리고 상호 간에 협의가 없었을 경우에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날 즉 잔금을 치르는 날이 중개수수료를 지급하는 날이 됩니다.
일반적으로는 계약서를 작성하는 날이나 잔금을 치르는 날로 정하는데, 요즘에는 잔금이 완료되고 나서도 수수료를 안 보내시고 연락을 안 받거나 계속 미루는 경우가 자주 있어서 가능하면 계약서 작성하는 날로 정하는 경우가 많습니다.
중개보수를 지급한 후 부동산 복비 현금영수증 발급받으셔야 합니다. 50만 원이 나왔으면 일반과세사업자는 10% 부가세를 포함해 55만 원을 지급합니다. 간이과세사업자는 중개보수에 0.4%를 더해서 결재하고 현금영수증을 지급받습니다.
중개보수 부담자
부동산 중개수수료(중개보수, 복비)는 일반적으로는 중개의뢰인 쌍방으로부터, 즉 거래당사자인 매도인과 매수인, 임대인과 임차인에게 각각 받을 수 있습니다.
임대차계약의 경우 임차인이 계약갱신청구권 사용 이후 3개월이 지난 이후이거나, 묵시적 갱신 이후 퇴거를 통지한 지 3개월이 지나면 원래는 임대인이 임차인에게 보증금을 내주고 새로운 임차인을 구해야 하지만, 현실적으로 다음 세입자를 구해서 임차인에게 보증금을 반환하는 경우가 많은데, 이런 경우 임차인이 의뢰를 하였지만 중개수수료는 임대인이 지불합니다.
그리고 계약이 진행된 이후 공인중개사의 책임 없이 거래당사자 일방의 책임이나 단순변심으로 계약이 파기되는 경우에는 책임이 있는 쪽에서 쌍방의 중개수수료를 모두 지불해야 합니다.
부동산 중개보수 절약하기
● 오피스텔보다 주택이 적용요율이 낮기 때문에 가급적 주택 전월세를 계약합니다.
● 한 건물에 오피스텔과 주택 중 계약 호실을 선택할 수 있다면 주택을 계약해야 아낄 수 있습니다.
● 상환요율 적용금액에 맞게 보증금액을 깎는 방법입니다. 계약 전에 부탁하면 충분히 설득력 있게 해주는 상황입니다.
예시) 보증금 6억이면 0.4 % 적용하면 240만 원이 나옵니다. 이때 보증금 100만 원을 깎아서 5억 9900만 원으로 계약한다면 0.3%를 적용하여 179만 7천 원이 계산됩니다. 보증금 100만 원을 깎아서 계약하면 약 60만 원을 절약할 수 있습니다.
지금까지 부동산중개보수 계산방법과 절약방법에 대해 알아보았습니다. 부동산 중개보수는 거래금액에 따라서 달라지는데 계산을 할 줄 알아야 부동산 중개보수 산정이 제대로 되었는지 확인이 가능합니다. 부동산매매를 할 때나 임대차계약할 때에 도움이 되길 바랍니다.
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